WYKLUCZENIE
Prawo spółdzielcze nie zna jako takiej instytucji wypowiedzenia, analogicznej do tej, jaka pojawia się przy okazji najmu. Spośród wielu form wygaśnięcia spółdzielczego prawa do lokalu za odpowiednik wypowiedzenia (dokonywanego przez wynajmującego) uznać można ustanie członkostwa wskutek wykluczenia lub wykreślenia ze spółdzielni. Ochrona lokatorów przejawia się tu w tym, że spółdzielnia nie może wykluczyć ani wykreślić żadnego ze swych członków na podstawie swojej swobodnej decyzji, a jedynie, gdy zajdą ku temu określone w ustawie i statucie spółdzielni podstawy. Przyczyny usunięcia ze spółdzielni polegają najogólniej rzecz ujmując na niewykonywaniu lub nienależytym wykonywaniu przez członka obowiązków wynikających ze stosunku członkostwa. Art. 24 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych konstruuje owe przyczyny w sposób ramowy. Zgodnie z brzmieniem wspomnianego przepisu wykluczenie członka ze spółdzielni może nastąpić w wypadku, gdy z jego winy dalsze pozostawanie w spółdzielni nie da się pogodzić z postanowieniami statutu spółdzielni lub z zasadami współżycia społecznego. Z kolei członek, który nie wykonuje obowiązków statutowych z przyczyn przez niego nie zawinionych może zostać pozbawiony członkostwa przez wykreślenie z rejestru członków spółdzielni. Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, że wykluczenie za spółdzielni jest przymusowym sposobem rozwiązania członkostwa z winy członka. Przyczyny uzasadniające wykluczenie winny być wyraźnie sprecyzowane w statucie spółdzielni. Dotychczasowe statuty spółdzielni budownictwa mieszkaniowego wszystkich typów za przyczynę wykluczenia uznawały najczęściej okoliczności takie jak świadome działanie na szkodę spółdzielni, poważne wykroczenie przeciwko ogólnym zasadom współżycia społecznego, uporczywa naruszanie przepisów statutu, regulaminów i innych uchwał organów spółdzielni, a w szczególności niewykonywanie istotnych zobowiązań wobec spółdzielni, świadome wprowadzanie w błąd organów spółdzielni przez podanie niezgodnych z prawdą informacji we wniosku o przydział lub zmianę mieszkania. W praktyce spółdzielni mieszkaniowych występuje najczęściej wykluczenie z powodu niepłacenia opłat za korzystanie z mieszkania, kwalifikowane do kategorii uporczywego naruszania przepisów statutu, regulaminów i innych uchwał organów spółdzielni, a w szczególności niewykonywania istotnych zobowiązań wobec spółdzielni. W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreśla się jednak celowość rozważenia, czy wykluczenie członka z powodu zalegania z płatnościami nie jest środkiem zbyt surowym, w sytuacji, gdy istnieje możliwość sądowego dochodzenia przez spółdzielnie swych należności pieniężnych. Nowela z 2007 r. wydłużyła do 6 miesięcy okres pozostawania w zwłoce z płaceniem owych opłat, co może być przesłanką podjęcia uchwały o wygasnięciu lokatorskiego prawa do lokalu. Natomiast wygaśnięcie tego prawa spowoduje wygaśnięcie członkostwa. W świetle art. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów przepisy tej ustawy nie naruszają przepisów innych ustaw regulujących ochronę praw lokatorów w sposób korzystniejszy dla lokatora. Do decydowania o wykluczeniu upoważniona jest stosownie do postanowień statutu rada nadzorcza lub walne zgromadzenie. Wykluczonemu służy odwołanie do walnego zgromadzenia, które działa wówczas jako organ postępowania wewnątrzspółdzielczego II instancji. Od uchwały walnego zgromadzenia, jako organu postępowania wewnątrzspółdzielczego II instancji, wykluczonemu służy skarga do sądu. Gdy o wykluczeniu decyduje walne zgromadzenie, wykluczonemu służy jedynie skarga do sądu w terminie 6 tygodni od podjęcia uchwały. Sąd kontroluje prawidłowość decyzji spółdzielni w granicach tych przyczyn, które wskazał organ spółdzielczy decydujący o wykluczeniu, z tym że owe podstawy wykluczenia nie mogą być bardziej restrykcyjne niż to przewiduje ustawa o ochronie praw lokatorów, jako że członek spółdzielni zajmujący lokal na podstawie spółdzielczego prawa do lokalu jest lokatorem w rozumieniu przepisów tej ustawy. Decyzja o wykluczeniu staje się skuteczna z chwilą doręczenia członkowi zawiadomienia o wykluczeniu wraz z uzasadnieniem. W tym zakresie wprowadzono istotną zmianę, polegająca na tym, że skuteczność wykluczenia nastepuje dopiero po upływie terminów odwoławczych lub po uprawomocnieniu się wyroku sądowego w tej sprawie. Drugim środkiem przymusowego pozbawienia członkostwa jest wykreślenie. Znajdzie ono zastosowanie, gdy przyczyny je uzasadniające były przez członka niezawinione. Statuty spółdzielni mieszkaniowych precyzują je najczęściej tylko przykładowo. Wykreślenie z rejestru następuje uchwałą rady nadzorczej lub walnego zgromadzenia z zachowaniem tych samych wymogów proceduralnych co w wypadku wykluczenia. Ustawa nakazuje powiadomić członka o dacie posiedzenia, na którym ma zapaść decyzja o ewentualnym jego wykluczeniu lub wykreśleniu ze spółdzielni zarówno, gdy stosowną uchwałę podjąć ma rada nadzorcza jak i walne zgromadzenie, a organ podejmujący uchwałę w tej sprawie powinien wysłuchać wyjaśnień zainteresowanego członka